家を建てる土地を探していると必ず出くわすのが『建ぺい率』と『容積率』というキーワードです。
この2つの用語はどちらもその土地に建てられる家の大きさを決める重要なポイントとなるので、正しく理解しておく必要があります。
まずそもそもの前提として、日本全国ほとんどすべての土地は都市計画法という法律によってその用途が定められています。これを用途地域制度と呼びます。
この用途地域には住宅用や商業施設用など様々な分類があり、その中でもさらに細かく分けられています。そして、どの用途地域に該当するかによって建ぺい率と容積率も決まってくるのです。
建ぺい率というのは、簡単に言えば、土地の総面積に対して建物が建てられる面積の割合を示すものです。用途地域によって30％～60％の間で設定されます。
例えば面積が100㎡の土地で、建ぺい率が30％だった場合、最大で30㎡の面積に建物が建てられるということになります。同じ広さの土地でも建ぺい率が60％なら、60㎡の広さに建物が建てられます。
こうして具体的にみてみると、建ぺい率が大きいほど土地の広さに対して建物を大きく取ることができるのでお得に感じられますよね。
ただし、必ずしも建ぺい率の高い土地が良いというわけではありません。
建ぺい率が30％、40％と低い土地では、総面積に対して建物が小さくなるため、隣家との感覚が大きく感じられます。つまりその地域をトータルで見た時にゆとりがある印象を与えるのです。例えば高級住宅街と呼ばれるような地域は、たいていの場合、建ぺい率が低めに設定されています。
とは言え、やはりコストパフォーマンスを考えると建ぺい率が低すぎる土地は割高になってしまうことは間違いありません。
一方、容積率というのは、土地の総面積に対してどのくらいの延べ床面積が取れるかという割合を示す数値です。用途地域によって、戸建て住宅ならだいたい50％～200％くらいに設定されています。
こちらも例を挙げると、総面積100㎡の土地で容積率80％なら延べ床面積80㎡の家が、容積率200％なら延べ床面積200㎡の家が建つということです。
ただしこれを両方とも2階建ての家で換算すると、後者の容積率200％の家はそれぞれの階が100㎡ずつということになり建ぺい率が100％になってしまいますよね。それはあり得ないことなので、つまり、このケースは3階建て以上の家を想定しているということです。
このように、建ぺい率と容積率の兼ね合いでその土地に建てられる建物の大きさや形は自然と決まってきます。
一般的な総2階の戸建て住宅を建てようと思えば、だいたい建ぺい率50％・容積率100％くらいが適度な割合とされています。建ぺい率に対して容積率が小さくなれば2階の面積を縮小する必要が出てきますし、逆に建ぺい率が低い割に容積率が大きければ、3階建てにして最大限の広さを確保するという方法があります。
なお、家を建てる際には建築確認の申請を行い、建築許可を受けることが必須となっています。したがって、もし建ぺい率や容積率をオーバーする建物を建てようとしても、建築確認の段階ではじかれてしまいますし、それ以前に建築会社が良しとしないでしょう。
土地探しの際には、必ず土地自体の広さだけでなく、建ぺい率と容積率をしっかりとチェックするようにしてください。
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